«قرار حاسم» قانون الإيجار القديم المحكمة الدستورية العليا توضح حكمها النهائي

قانون الإيجار القديم يشكل حجر زاوية في تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في مصر، حيث يحدد حقوق الطرفين ويضع إطارًا قانونيًا يحكم تأجير وبيع الأماكن السكنية والتجارية مع مراعاة الثبات في الأجرة والتزام الشروط القانونية المختلفة، ويأتي الحديث عن هذا القانون في ظل المناقشات الأخيرة والدعوى الدستورية التي طرحت للتأكد من مدى دستورية بعض بنوده المهمة.

المحكمة الدستورية العليا وقرارها في قانون الإيجار القديم

بعد الموافقة النهائية لمجلس النواب على مشروع قانون الإيجار القديم، يحسم اليوم السبت، برئاسة المستشار بولس فهمي، الموقف القانوني للبند الثامن من الفقرة الأولى للقانون رقم 49 لسنة 1977 الخاص بتنظيم تأجير وبيع الأماكن والمعروف بـ«الإيجار القديم»؛ كما تفصل المحكمة في الفقرة الثالثة من المادة 24 من ذات القانون، إضافة إلى المواد 226 و227 والفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني المصري، وتستعرض الدعوى رقم 114 لسنة 35 دستورية، وتطال أيضًا عدم دستورية مواد من قوانين التموين والتنظيم المختلفة بما يشمل قانون الضرائب على الدخل رقم 91 لسنة 2005، مما يشير إلى الشمولية التي يحظى بها النقاش القانوني حول هذا القانون.

بنود قانون الإيجار القديم التي تؤثر على حقوق المستأجر والمؤجر

المادة 24 من قانون الإيجار القديم توضح ضرورة أن تُبرم عقود الإيجار كتابةً مع إثبات تاريخ العقد في مأمورية الشهر العقاري للعقار المؤجر، ويلزم القانون المُؤجر بعدة اشتراطات عند تأجير المباني، منها تثبيت تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البناء وذكر مقدار الأجرة المقررة للوحدة المستأجرة وفقًا للمادة 11 خاصة للمباني الخاضعة للأجرة المبدئية، كما يسمح للمستأجر بإثبات عقد الإيجار وجميع شروطه بكافة طرق الإثبات؛ ويمنع المؤجر من إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة نفسها، وإذا خالف هذا الشرط يكون العقد الإضافي باطلًا.

لإضافة وضوح أكثر للعناصر والقواعد التي تحكم قانون الإيجار القديم، يمكننا عرض بعض الشروط والحقوق المترتبة:

• ضرورة توثيق عقود الإيجار كتابةً مع إثبات التاريخ والشهر العقاري
• إلزام المؤجر بتثبيت تفاصيل رخصة البناء ومقدار الأجرة في العقد
• حق المستأجر بإثبات حالة الإيجار وشرائطه بطرق متعددة
• منع المؤجر من التعاقد بأكثر من عقد إيجار للعقار نفسه للحفاظ على انتظام الحقوق

تأثير مواد القانون المدني على قانون الإيجار القديم

تشمل المواد المهمة في القانون المدني التي تتداخل مع قانون الإيجار القديم المادة 226 التي تفرض فوائد تعويضية محددة على المدين في حال تأخره عن دفع مبلغ مالي معلوم عند الطلب، حيث تُفرض فوائد بنسبة 4% في المسائل المدنية و5% في المسائل التجارية، وتبدأ الفوائد من تاريخ المطالبة القضائية ما لم ينص الاتفاق غير ذلك، والمادة 227 تسمح للمتعاقدين بالاتفاق على سعر فوائد مختلف بشرط ألا يتعدى 7%، وإذا تم الاتفاق على نسبة أعلى، سيكون الالتزام بتخفيضها إلى 7% مع رد الزائد، إضافة إلى تنبيه القانون إلى اعتبار العمولات أو المنفعة التي تزيد مع الفوائد عن الحد المسموح به فائدة مستترة، قابلية التخفيض إذا ثبت عدم وجود خدمة حقيقية مقابلها.

للتسهيل على القارئ، يوضح الجدول التالي المقارنة في نسب الفوائد المقررة بقانون الإيجار القديم والقانون المدني:

يُعَدّ قانون الإيجار القديم قاعدة هامة تُنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر تحمي حقوق الطرفين وتحدد الشروط التي يجب الالتزام بها لضمان شفافية التعاملات، ويُتابع المختصون والشركات العقارية المحامين وجميع الأطراف المعنية عن كثب ما يصدر من قرارات دستورية وسن تشريعات جديدة لأن هذه القوانين تؤثر بشكل مباشر على سوق العقارات وأساليب التعامل فيها. توازن القانون يضمن تحقيق منافع متبادلة، وتوثيق العقود يخلق بيئة أكثر أمانًا للمستأجر والمؤجر.