قانون الإيجار القديم يمثل محوراً رئيسياً يشغل اهتمام شريحة واسعة من المواطنين، خصوصًا بشأن عقود الإيجار التي أُعطيت تواريخ قبل 31 يناير 1996، رغم تحريرها فعلياً بعد هذا التاريخ، ما يثير تساؤلات حول مدى تطبيق القانون الجديد عليها وتبعات ذلك القانونية والعملية.
موقف أصحاب عقود الإيجار القديم قبل 1996 وفق قانون الإيجار القديم
تصدرت ملفات عقود الإيجار القديمة اهتمام المواطنين، لا سيما العقود التي يعود تاريخها لما قبل 1996، والتي معظمها مفتوحة وغير محددة المدة، مع إيجار ثابت لا يخضع للتجديد أو زيادة على مدى سنوات طويلة، يمكن أن تُورث للمستأجرين. في هذا السياق، استعرض تقرير موقع “برلماني” ثلاث فرضيات لحل النزاعات المرتبطة بتواريخ تحرير العقود، من بينها الطعن في صحة التاريخ المدون على العقد والصورية. جاء قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 كاستجابة مباشرة لحكم المحكمة الدستورية الذي أعاد تنظيم الأجرة القانونية للمنازل المؤجرة للسكن، وللأماكن المؤجرة لغير السكن، كما وضع مهلة واضحة للإخلاء تتراوح بين 5 و7 سنوات حسب نوع الاستعمال.
ينص القانون في مادته التاسعة على إلغاء القوانين السابقة (49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981، و6 لسنة 1997) التي تضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر وذلك بعد مضي سبع سنوات من بدء تطبيق القانون الجديد، مع إلغاء أي أحكام تخالفه، وهو ما يعكس النهج التشريعي الواضح للتعامل مع عقود الإيجار القديم.
عام 1996 الحد الفاصل لتطبيق قانون الإيجار القديم
يعد عام 1996 نقطة فاصلة في تحديد مدى تأثير قانون الإيجار القديم على العقود، حيث ينطبق القانون بشكل أساسي على عقود الإيجار المبرمة قبل ذلك التاريخ والتي في معظم الأحيان تفتقر إلى نهاية محددة وتتمتع بإيجار ثابت لا يخضع لزيادة. أما العقود التي أُبرمت بعد 1996 فتخضع لقانون رقم 6 لسنة 1996، والذي يقيد المدة الزمنية للعقد ما بين 5، 10، أو 59 سنة، وبعد انتهائها يصبح للمالك الحق الكامل في طلب إخلاء العين المؤجرة، إلا إذا تم تجديد العقد قانونيًا. بالتالي، يطال القانون الجديد فقط العقود القديمة الموروثة قبل 1996، دون أن يؤثر على تلك التي أُبرمت بعده، التي تعتمد في تنظيمها على التراضي والاتفاق بين الطرفين.
الحالات المعقدة لم تعد قليلة، إذ يثير بعض المستأجرين موقف العقود التي تم تزييف تاريخ تحريرها لتبدو أقدم من 31/1/1996، بينما تحررت فعلياً بعد هذا التاريخ، خصوصًا عند وجود سداد لمقدم إيجار غير مثبت رسميًا أو تغييرات بالعين المؤجرة، مما يستوجب فحص المتطلبات القانونية لكل حالة على حدة.
عقود إيجار الإذن وكيفية التعامل معها في ظل قانون الإيجار القديم
تناول القانون الجديد أيضًا عقود الإيجار المحررة بنظام حوالة الحق بحسب المادة 303 من القانون المدني، التي تنص على نقل عقد الإيجار من مستأجر سابق إلى مستأجر جديد بموافقة المؤجر، وهو أمر لا خلاف عليه ويخضع لأحكام قوانين إيجار الأماكن القديمة وتعديلاتها، خاصة التعديلات التي شملها قانون رقم 164 لسنة 2025.
- تطبق أحكام قانون الإيجار القديم على عقود الحوالة مع مراعاة القوانين السابقة المنصوص عليها.
- يجب أن تكون الموافقة من المؤجر صريحة ومكتوبة لتسجيل الحوالة القانونية العقارية.
- تعتبر هذه العقود موروثة لشروط وقواعد عقد الإيجار الأصلي، مع تطبيق التعديلات الحديثة عند الضرورة.
| نوع العقد | مدة العقد |
|---|---|
| عقود الإيجار القديمة قبل 1996 | مفتوحة غالبًا ولا تخضع للمدة الزمنية |
| عقود محددة مدتها بعد 1996 | 5-10-59 سنة وتنتهي بانقضاء المدة |
| عقود حوالة الحق | تُطبق وفق الاتفاق بين الأطراف وموافقة المؤجر |
توضح خطوط التشريع في قانون الإيجار القديم أن مراجعة كل قضية تُعد ضرورية لتحديد مدى صحة تاريخ العقد ومدى التزامه بالشروط التي يفرضها القانون الجديد، خاصة في الحالات التي يستغل فيها البعض تاريخ تحرير العقد لإعتبارات قانونية أو مالية، مما يضعهم تحت طائلة مسؤولية القانونية للالتزام بالآليات المحددة للإيجار القديم. هذا الأسلوب يعيد ترتيب العلاقة بين المؤجر والمستأجر ويبرز دور القانون في تحقيق التوازن بين حقوق الطرفين.
