قانون الإيجار القديم يحدد بوضوح الحالات التي يمكن للمالك من خلالها استرداد وحدته السكنية، ويشمل ذلك حالات متعددة تتجاوز الأحكام الواردة في قانون 164 لسنة 2025 مثل إغلاق الشقة لمدة عام أو امتلاك وحدة بديلة. نستعرض في هذا المقال أبرز الحالات القانونية التي تتيح للمالك استعادة العين المؤجرة وفق قانون الإيجار القديم، مع شرح مفصل لكل حالة وشروطها.
الحالات القانونية لاسترداد الوحدة السكنية وفق قانون الإيجار القديم
ينص قانون الإيجار القديم على عدة حالات يمكن للمالك فيها استرداد الوحدة السكنية المؤجرة، بخلاف الحالتين المعروفتين سابقًا. من هذه الحالات “الإضرار بالعين المؤجرة”، التي تندرج تحت جريمة جنحة إتلاف ملك الغير؛ حيث إذا ثبَت قيام المستأجر بإتلاف العقار المؤجر عبر هدم الحوائط أو الجدران أو غيرها من مكونات العقار، تحكم المحكمة بإخلاء المستأجر فورًا بشرط إصدار حكم قضائي نهائي، ويكون الإخلاء في هذه الحالة مباشرًا دون إجراءات معقدة.
الالتزام بسداد القيمة الإيجارية وملحقات الإيجار في قانون الإيجار القديم
من الضروري الاستمرار في سداد القيمة الإيجارية بانتظام للتمكن من الاستمرار في استخدام الوحدة السكنية الخاضعة لقانون الإيجار القديم، إذ يعتبر التخلف عن السداد سببًا رئيسيًا للطرد. يقدم المالك أو المؤجر إنذارًا رسميًا للمستأجر خلال فترة 15 يومًا لسداد المستحقات، وإذا لم يتم السداد، يحق للمالك رفع دعوى قضائية أمام قاضي الأمور الوقتية لاسترداد الوحدة، حيث يمكن للمستأجر أن يسدد المبلغ حتى في حالة الاستئناف. وعند تكرار عدم السداد، يُفسخ العقد مهما كان سبب التأخير، ويتم تنفيذ إخلاء الوحدة.
إضافة إلى ذلك، يشمل القانون عدم سداد ملحقات الإيجار مثل أجرة البواب، ورسوم “نور السلم”، وفواتير المياه، والتي تؤدي أيضًا إلى إقامة دعوى إخلاء تعرض المالك على أساسها استرداد وحدته السكنية.
- إنذار رسمي بالسداد لمدة 15 يومًا
- إمكانية السداد أمام القاضي حتى بعد الاستئناف
- فسخ العقد في حال التكرار حتى لو كان هناك عذر
- إمكانية المطالبة بالملحقات المالية الإضافية
حالات إضافية لاسترداد الوحدة السكنية وفق قانون الإيجار القديم
يشمل قانون الإيجار القديم مواقف أخرى تتيح للمالك استعادة الوحدة السكنية، من بينها استخدام الوحدة في أعمال تخالف الآداب العامة، حيث يجب توثيق ذلك بحكم قضائي قبل إقامة دعوى الإخلاء لاسترداد العقار، على عكس قانون الإيجار الجديد الذي يسمح برفع دعوى الإخلاء بشكل مباشر.
بالإضافة إلى ذلك، تغيير نشاط الوحدة السكنية دون موافقة المالك، سواء أكان النشاط تجاريًا أو سكنيًا، يعد سببًا قانونيًا لإخلاء الوحدة، ويستلزم إثبات ذلك أمام المحكمة ثم رفع دعوى قضائية للإخلاء.
وفي حالة تنازل المستأجر عن الوحدة لشخص آخر دون موافقة المالك، يقوم الأخير بإثبات هذا التنازل ويتقدم بطلب إخلاء وإعادة الوحدة لطرفه مع طرد الطرف الثالث المتنازل له.
| الحالة | الشروط والإجراءات |
|---|---|
| الإضرار بالعين المؤجرة | صدور حكم نهائي بإتلاف العقار، إخلاء فوري للمستأجر |
| التخلف عن سداد القيمة الإيجارية | إنذار رسمي 15 يوماً، فسخ العقد إذا تكرر التأخير، إقامة دعوى إخلاء |
| عدم سداد ملحقات الإيجار | السداد غير المنتظم لـ “أجرة البواب، نور السلم، فواتير مياه”، دعوى إخلاء |
| استخدام الوحدة في أعمال منافية للآداب | إثبات بالحكم القضائي، رفع دعوى إخلاء |
| تغيير نشاط الوحدة دون موافقة المالك | إثبات التغيير، إقامة دعوى قضائية للإخلاء |
| التنازل عن الوحدة للغير دون موافقة المالك | إثبات التنازل، حكم قضائي بالإخلاء، طرد الطرف الثالث |
توضح هذه الحالات أن قانون الإيجار القديم يتيح استرداد الوحدة السكنية للمالك في ظروف محددة تتعلق بإخلال المستأجر بشروط العقد، سواء من خلال الإضرار بالممتلكات، أو التأخر في السداد، أو تجاوز القوانين المرتبطة باستخدام الوحدة. ويلزم دائماً توفر أدلة واضحة وحكم قضائي مؤكد ليتم تنفيذ الإخلاء، مما يضمن حقوق الطرفين ضمن الإطار القانوني.
