ألغام الإخلاء.. كيف يعرقل قانون الإيجار القديم 164 لسنة 2025 تنفيذ الطرد؟

قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 وُضع لحل العديد من المشكلات المتعلقة بالإخلاء والطرد، لكنه يحمل في طياته ألغامًا وتشابكات قانونية تثير تساؤلات عديدة حول تطبيقه، خصوصًا فيما يتعلق بالإجراءات اللازمة لاستعمال العين وتأثير سنة الغلق على حقوق المالك والمستأجر، بالإضافة إلى مدى قبول مبرر الغلق كسبب للإخلاء.

المشكلات الأساسية لقانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 في قضايا الإخلاء والطرد

شهدت القوانين المنظمة للعلاقة بين المؤجر والمستأجر في مصر تحولات متلاحقة تهدف إلى استعادة التوازن بين حق المالك في الانتفاع بملكيته وحق المستأجر في الاستقرار، وكان قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 خطوة مهمة لتحقيق هذا الهدف، لكنه لم يخلو من مشكلات وألغام في تطبيقه، خاصة في قضايا الإخلاء والطرد. أهم هذه المشكلات تدور حول المادة السابعة من القانون، التي أضافت أسباب إخلاء جديدة لم تكن موجودة في القوانين السابقة، مما أعطاها قوة قانونية أكبر لاسترداد العقار في حالات محددة، لكن ذلك أدى إلى ظهور خلافات متعددة حول التفسير القانوني والحقوق المتبادلة للأطراف. تشكل هذه المادة محورًا حيويًا لفهم التغيرات التشريعية، إذ يهدف التشريع إلى تحرير السوق العقاري من تقيداته القديمة، مع العمل على حفظ حقوق الملاك والمستأجرين على حد سواء، لكن التفاصيل الدقيقة في النص أثارت نقاشات قانونية مهمة.

تفسير المادة السابعة وتأثيرها على إجراءات استعمال العين واعتبارها سببًا للإخلاء

تناولت المادة السابعة من القانون 164 لسنة 2025 حالات الإخلاء مع الإبقاء على أسباب الإخلاء الواردة في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، حيث أضافت سببين جديدين للإخلاء، مما زاد من قدرة المالك على استرداد عقاره في ظل شروط محددة. من أهم القضايا التي طُرحت، هو إلزامية استعمال العين من قبل المالك؛ إذ أصبح استعمال العين شرطًا جازمًا لاستحقاق الطرد، وهو ما يعني أن عدم استعمال العين من قبل المالك يمهد للسماح ببقاء المستأجر، بينما إذا تم استعمال العين، جاز للمالك التحرّك قانونيًا لإخلاء المستأجر. كما أثار القانون جدلًا حول كيفية احتساب سنة الغلق إذا كانت قبل أو بعد تاريخ العمل بالقانون الجديد، بالإضافة إلى مدى قبول مبرر الغلق كسبب شرعي للإخلاء. هذه النقاط تعتبر بمثابة ألغام تحتاج إلى تفسير قانوني واضح لتفادي النزاعات بين الأطراف.

الشروط القانونية للإخلاء وفق قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 وآفاق التوازن بين الحقوق

يتعلق تطبيق القانون 164 لسنة 2025 بإجراءات محددة للإخلاء وفقًا لمجموعة من الشروط القانونية التي يجب توافرها لتمكين المالك من استرداد العقار أو الطرد، وهو ما جعل النقاش القانوني يتركز على كيفية التعامل مع الأسباب الجديدة المضافة، ومن أدق المسائل التي واجهت التطبيق هي تحديد موقف القانون من أسباب الإخلاء السابقة والحديثة. تتضمن هذه الشروط ضرورة استعمال العين وعدم مرور سنة الغلق، التي يختلف تحديدها بين كونها محصورة في فترة قبل سريان القانون أو لاحقًا. وتلخص المسائل القانونية الرئيسية في النقاط التالية:

• استعمال العين: يجب على المالك استعمال العين فعليًا حتى يكون له الحق في المطالبة بالإخلاء والطرد.
• سنة الغلق: تحديد ما إذا كانت سنة الغلق تبدأ من تاريخ العمل بالقانون أو قبله يؤثر على أحقيّة المالك في طلب الإخلاء.
• مبرر الغلق: النظر فيما إذا كان سبب الغلق مقبولًا قانونيًا لإثبات الإخلاء.

وفي هذا الإطار، يبقى التفسير القانوني مًرجعًا للجهات القضائية المختصة، التي من المتوقع أن تلعب دورًا مهمًا في توضيح غموض المفاهيم الجديدة وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وفقًا لمقتضيات القانون رقم 164 لسنة 2025.