تقييم دقيق.. كواليس تطبيق معايير لجان حصر وحدات الإيجار القديم وتحليل الإجراءات الجديدة

قانون الإيجار القديم وتشكيل لجان الحصر وتقييم المناطق المختلفة بات من أهم القضايا التي تشغل الساحة حالياً؛ حيث ينظم القانون الجديد رقم 164 لسنة 2025 العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ويعتمد تطبيقه على تشكيل لجان متخصصة بحصر وتقييم المناطق المؤجرة حسب التعديلات الحديثة، ما يؤثر مباشرة على القيمة الإيجارية القانونية للأماكن السكنية والتجارية.

تفاصيل تشكيل لجان حصر وتقييم المناطق وفق قانون الإيجار القديم

بموجب قانون الإيجار القديم، تُشكَّل لجان حصر وتقييم المناطق المختلفة بناءً على قرار المحافظ المختص في كل محافظة، بحيث تختص هذه اللجان بتقسيم المناطق التي تحوي أماكن مؤجرة للسكن إلى ثلاثة تصنيفات رئيسية: مناطق متميزة، متوسطة، واقتصادية، مع مراعاة معايير وضوابط محددة عند التقسيم. وتشمل المعايير:

• الموقع الجغرافي وطبيعة المنطقة والشارع الذي يقع فيه العقار
• مستوى البناء ونوعية مواد البناء بالإضافة إلى متوسط مساحات الوحدات السكنية
• المرافق المرتبطة بالعقارات مثل المياه والكهرباء والغاز والتليفونات
• شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتوفرة
• القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية طبقاً لقانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008

يتم تحديد نظام عمل هذه اللجان بقرار من رئيس مجلس الوزراء، وتُنجز مهامها خلال فترة لا تتجاوز ثلاثة أشهر منذ بدء العمل بالقانون، مع إمكانية تمديد الفترة مرة واحدة بقرار مماثل، على أن تُعلن نتائج الحصر في الوقائع المصرية وتُعرض على وحدات الإدارة المحلية.

تقييم القيمة الإيجارية القانونية وتطبيقها حسب تصنيف المناطق

تنص المادة الرابعة من قانون الإيجار القديم على أن تبدأ القيمة الإيجارية القانونية الشهرية للأماكن المؤجرة لغرض السكن اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة التالية لتطبيق القانون، حيث تختلف القيم حسب تصنيف المنطقة، كالتالي:

خلال فترة عمل لجان الحصر، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بدفع مبلغ 250 جنيهاً شهرياً فقط، على أن يبدأ بسداد الفروق المستحقة بمجرد إعلان قرار المحافظ المختص، وذلك على أقساط تتوزع لمدة مساوية للمدة التي استحقت عنها الفروق.

تطبيق زيادة القيمة الإيجارية واشتراطات خاصة بالأماكن غير السكنية

بالإضافة إلى ما سبق، حدد القانون أن القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لأغراض غير السكنى تصبح خمسة أضعاف القيمة الإيجارية السارية، مع زيادة سنوية دورية بنسبة 15% على القيم الإيجارية المحددة وفقاً للمادتين 4 و5 من القانون. ويهدف هذا التغيير إلى ضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر بما يتناسب مع التطورات الاقتصادية وتكاليف صيانة العقار.

يمضي القانون بتنظيم تحصيل الأجرة ومتابعة التزام الأطراف بنظام السداد الجديد فقد تم تحديد آلية واضحة للتعامل مع الفروق المستحقة بعد انتهاء لجان الحصر، حيث يُسدّد المستأجر الفروق على أقساط شهرية متساوية تراعي الفترة التي استحقت فيها هذه المستحقات، بما يخفف الأعباء المالية المفاجئة على المستأجرين.

إن قانون الإيجار القديم وتشكيل لجان الحصر وتقييم المناطق المختلفة يمثلان إطاراً تشريعياً دقيقاً يتعامل مع واقع العقارات المؤجرة بصورة متوازنة، إذ يحقق توازن المصالح بين الملاك والمستأجرين مع مراعاة التغيرات الحضرية والمرافق المتاحة في كل منطقة، مما يسهم في إعادة تنظيم سوق الإيجار بما يتوافق مع المعايير الحديثة والاقتصاد الوطني.