الإشكالات القانونية المتعلقة بـمشكلات وألغام الإخلاء بقانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 تبرز بصورة قوية مع صدوره، حيث صار هذا القانون يستهدف إعادة التوازن بين حق المالك في الانتفاع العقاري وحق المستأجر في الاستقرار، مع محاولة تلافي الثغرات التي تركتها القوانين السابقة، إلا أن مادة رقم 7 منه تثير جدلاً واسعًا بسبب أسباب الإخلاء الجديدة التي أضافها، والتي تمثل محطة رئيسية لفهم آفاق التنفيذ وإمكانيات الطرد، ولا تزال هذه المادة تحمل في طياتها ألغامًا قانونية كثيرة تحتاج إلى تحليل دقيق لتوضيحها أمام أطراف العلاقة الإيجارية.
أسباب الإخلاء الجديدة في قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 وأثرها على العلاقة بين المؤجر والمستأجر
تشكل المادة “7” من القانون رقم 164 لسنة 2025 قلب التعديلات التي أُدخلت على التشريع الإيجاري القديم، إذ أضافت أسبابًا جديدة ومهمة للإخلاء لم تكن معروفة سابقًا، مع الإبقاء على أسباب الإخلاء المنصوص عليها في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، التي تناولت مسبقاً تلك الأسباب بصورة حصرية، ما يعني توسع نطاق حق المالك في استرداد ملكيته في حالات عدة. تحليل هذه المادة لا يقتصر على مجرد قراءة نصوصها، بل يتطلب فهمًا تشريعيًا عميقًا يعكس نية المشرع في تحرير السوق العقاري من القيود البالية، مع الإبقاء على حماية حقوق الطرفين، إلا أن التطبيق العملي لهذه المادة كشف عن العديد من المشكلات القانونية التي تتعلق بعملية الطرد، تسليم العين، وطلبات الإخلاء.
تطبيق مشكلات وألغام الإخلاء بقانون الإيجار القديم وتفسير فترة سنة الغلق والمبررات القانونية
من أكبر المشكلات التي تطرحها مواد القانون الجديد تتعلق بآليات إخلاء العين المستأجرة، حيث أصبح “استعمال العين” شرطًا إلزاميًا لاستمرار العلاقة الإيجارية، وإذا لم يتم استعمالها يجوز الطرد، وهو أمر لم يكن واضحًا سابقًا، مما زاد من تعقيد المشهد القانوني حول الطرد والإخلاء. كذلك، يظهر تساؤل جوهري حول كيفية احتساب “سنة الغلق”؛ هل هي فترة تبدأ قبل تاريخ العمل بالقانون أم بعدها؟ كما أن الجهة القضائية مطالبة بالنظر في مدى قبول المبرر الذي يقدمه المستأجر بخصوص الغلق، وهو ما يفتح باب النقاش حول مدى حيادية هذه الأسباب ومدى مواءمتها مع مبادئ العدالة بين المؤجر والمستأجر لتفادي إساءة استخدام حقوق الطرد.
الشروط الأساسية للإخلاء وفق قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 وتأثيرها على الملاك والمستأجرين
يحتوي القانون على شروط واضحة لتطبيق الإخلاء، حيث يجب تحقيق أسباب محددة تبرر طلب الطرد، وتتمثل هذه الشروط في النقاط التالية:
- استعمال العين المؤجرة بشكل فعلي وملموس حسب الغرض المتفق عليه
- عدم استيفاء المستأجر لشروط العقد أو تجاوز المدة المتفق عليها
- وجود أسباب موضوعية جديدة أضيفت في المادة 7 تبرر الإخلاء دون المساس بأسباب المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981
- التزام المحكمة بدراسة المبررات المقدمة من الطرفين ومراعاة حقوق المستأجر في حدود القانون
وتكمن أهمية هذه الشروط في تسليط الضوء على خطورة القانون باعتباره أداة لتحرير السوق العقاري، في حين أنه يحتوي على نقاط صعبة التطبيق قد تؤدي إلى نزاعات قانونية معقدة، خاصة في ظل غياب معايير واضحة لتحديد حالة “سنة الغلق” ومدى قبول مبررات الإغلاق المؤقت للعين المستأجرة.
| البند | الوصف |
|---|---|
| المادة 7 | إضافة أسباب جديدة للإخلاء مع الإبقاء على أسباب المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 |
| سنة الغلق | توقيتها ومدى قبول المبررات المتعلقة بها محل نقاش قانوني مستمر |
| استعمال العين | أصبح شرطًا إلزاميًا لاستمرار عقد الإيجار وإلا يحق للمالك طلب الإخلاء |
في مجمل الأمر، تظل مشكلات وألغام الإخلاء بقانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 معقدة، حيث يوازن التشريع بين تحرير السوق وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، لكنه في الوقت نفسه يفتقر إلى توضيحات ضرورية لبعض آليات التنفيذ، ما يجعل فهم نصوصه وتحليلها أمرًا محوريًا لأي من يرغب في معرفة حقوقه وواجباته ضمن هذه المنظومة القانونية الجديدة.
